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广州中轴线“城中村”求改造 猎德模式不照搬
作者:  来源:城市规划网  更新时间:2009-06-08  点击率:2524
    “城中村”改建成商住小区后,不仅居住环境大大改善,经济收入也跟着水涨船高!海珠区江海街部分村民从中受惠后,引发了更多村社主动要求进行“城中村”改造。目前,红卫村经济联社已邀请省建筑设计研究院为大塘、台涌等4个村设计改造方案,并将方案提交海珠区有关部门征求意见。

  为让方案更科学可行,昨天下午,江海街道红卫经济联社举办“科学发展,先行先试——‘城中村’改造与发展研讨会”,邀请省建筑设计研究院、中山大学、广东商学院等多位专家学者,就红卫经济联合社“城中村”改造问题进行科学论证,共商“一村一策”的“城中村”改造妙计良方,为全区20个“城中村”的改造提供典范。

  改造涉及4村 地处中轴线周边

  据介绍,海珠区江海街红卫经济联社位于海珠区中部,面积约3.6平方公里,下辖14个经济社,股民3600多人。该联社所辖区域东邻琶洲国际会展商务区,西属广州市新城市中轴线重点规划区域,南北连接猎德大桥和华南快速干线,可直达珠江新城和番禺区,其改造与发展不仅关系到海珠城区发展总体规划,而且对广州中心城区“城中村”改造有着导航和示范性意义。

  记者了解到,海珠区约有2/3的面积属于城中村,“没有城中村的现代化就没有海珠区的现代化”。本次改造主要涉及到大塘村、新村、苔涌村和石榴岗村4个村。从卫星测绘图上可以看到,4地块西面是广州大道南,南面是新滘南路,北面是新港中路,东面有华南快速干线从苔涌村和石榴岗村之间穿过,南北向的江海大道则在新村地块中穿过。

  铺租由每平米10元升至45元

  其实,早在2003年,红卫经济联社就还充分利用辖区资源,在“城中村”改造方面作出积极的探索和尝试,利用聚德解困小区经济发展留用地,开发建设六福华庭社员新居,让部分村民住进了“带厕所和厨房的套间”。

  2006年底搬入六福华庭的谢先生告诉记者,他家的房子有120平方米,当时只花了20多万元(包括装修费用)。“现在虽然每月要交100多元物业管理费,但卫生、安全、消防等都没有后顾之忧,觉得挺值的。”谢先生说。

  更重要的是,这种模式不仅极大改善了社员居住条件,也为发展集体经济、提高社员收入开辟了一条有效途径。如今,其附属商业街的租金由过去的10元/平方米左右升至最高45元/平方米。

  主动聘请专家设计规划方案

  许多社员由此尝到了“城中村”改造的甜头,由最初被动的“要我改造”,变为主动提出“我要改造”。为此,红卫经济联合社拨出专项经费,聘请广东建筑设计研究院编制《红卫村改造规划概念设计》,为红卫经济联社下辖石榴岗村、台涌村、新村和大塘村4个自然村编制整村改造规划。

  为确保规划科学可行,街道和联社共同开展专题调研,形成《“城中村”改造调研报告》,从改造模式、资金、市政设施建设等方面分析存在问题,并提出具体对策措施。联社还聘请专业人士,并购买电子地图,对辖内4000多栋“城中村”房屋逐门逐户进行入户丈量摸底工作,历时半年多,丈量测算面积约计157万平方米,为编制改造规划奠定了坚实的基础。目前,规划已几经修改、反复论证,准备上报审批。

  下一步改造琶洲沥滘红卫小洲

  近年来,海珠区切实把握市委、市政府提出的“南拓、中调”发展战略,完成了龙潭万年围地区、凤和康乐地区等“城中村”改造规划编制工作。同时,借助创建全国文明城市和国家卫生城市的契机,在城中村建围院、设视频,大力整治出租屋和“五小”行业,进一步加强日常管理,有效解决了“城中村”地区卫生差、治安乱等问题。

  下一阶段,海珠区将以改善琶洲地区和新城市中轴线周边地区的城区面貌为重点,着力推进琶洲村、沥滘村、红卫村和小洲村的改造,并在此基础上加快“城中村”地区产业转型升级,进一步推进“腾笼换鸟”,做好“双转移”。

  方案打探:

  新村将分住宅区和出租区

  资金来自三方面:集体资金、村民集资、银行贷款

  据红卫经济联社书记崔伟林介绍,根据测算,本次纳入改造范围的面积约为157万平方米,四个城中村都将根据实际情况选择一处亟待改造的地块作为居民安置区进行拆迁,并率先建起村民安置新村。计划今后复建的村民新村将不少300万平方米,并将由数十栋32层高的楼房组成。

  “由于改造后村民新村将按1:1的比例对村民的旧居进行置换,也就是说,每户村民都可以根据股份分配到面积不等、套数不一的安置房。”崔伟林表示,由于今后村民分到的房子可能都在两套以上,如果将来自住和出租的房子都像现在一样混杂在一起,就会不方便管理,因此目前有计划将村民自住区和出租区分离,由经济联社委派专门的物业公司管理出租区内的住宅,“这样村民在收取租金的同时,又方便了对于外来人口的管理”。

  此次改造涉及到的大塘村、新村、台涌村和石榴岗村均各具特色,有关单位根据其特点对其功能一一进行了详细规划。广东省建筑设计研究院第一设计所许所长介绍:“大塘村位于城市中轴线上,又紧邻未来的海珠区政府;新村就在江海大道两旁,古祠堂文化资源丰富;台涌村和石榴岗村则位于七星岗古海岸遗址附近,地理文化资源丰富。”

  因此,改造方案中将设计三个主题区域,分别是城市中轴线公园、红卫宗祠文化广场、古海岸遗址公园区。其中,由于新村内宗祠群面积较大,而且十多座宗祠保存完好,所以红卫宗祠文化广场将坐落于目前的新村所在地。而古海岸遗址公园区则位于台涌村和石榴岗村之间,规划建设一栋五星级的文化旅游度假酒店,以及大型购物商城,另有一系列的文化旅游产业将向东一直延伸到番禺区的生物岛及广州大学城。

    崔伟林还表示,改造不照搬猎德模式。他介绍:“经过多次召开村民代表大会以及党员会议,大家支持由联社成立自己的公司,直接进行融资开发建设,这样可以节省成本,资金渠道有三方面,分别是集体资金、村民集资以及银行贷款,而对于土地确权问题也可以根据本村社发展需要与有关部门进行沟通。”

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