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西安仲裁委员会2006年商品房买卖合同纠纷案件盘点
作者:  来源:  更新时间:2009-03-26  点击率:3430
文章来源:西安仲裁委员会
 随着中国房地产市场的蓬勃发展、房地产法律法规的不断完善、广大消费者维护权力意识的不断增强,通过对2005、2006年西安仲裁委员会受理商品房买卖合同纠纷的梳理,2006年西安市商品房买卖合同纠纷呈现以下几个特点:
    1、消费者维护权力意识在不断增强。2005、2006年西安市仲裁委员会共受理仲裁案件1162件,其中商品房买卖合同纠纷304件,约占全部受理案件的26.2%,其中近85%属于消费者针对开发商提起的维护权力申请。
    2、消费者维护权力成功的比例不断提高。广大消费者依据合同及相关法律维护权力成功的比例不断提高。2005、2006年,西安仲裁委员会处理的全部304件商品房买卖合同纠纷中,近一半案件在仲裁庭的主持下调解结案,消费者的合法权益得到维护,充分体现了西安仲裁委员会和谐仲裁的宗旨,有效化解了消费者与开发商之间的矛盾;经仲裁庭裁决结案的案件中,九成以上全部或部分支持了消费者的仲裁请求。
    3、形成了新的消费者维护权力热点问题。2005、2006年,西安仲裁委员会处理的全部304件商品房买卖合同纠纷中,涉及开发商逾期交房承担违约责任的案件占到近四成,开发商逾期办理房产证承担违约责任的案件占到三成左右,对房屋是否达到交房条件发生的纠纷占到两成左右,二手房买卖、其他类型案件占到一成左右。
    4、消费者集体维护权力的意识有待不断引导。2006年西安仲裁委员会受理的167件案件中,仅有3件消费者集体维护权力案件,最多的一件70户,最少的一件13户。因商品房纠纷涉及面广、处理难度大,不少消费者持以观望的态度,消极等待其他消费者案件处理结果,不愿直接实施维护权力行为。在具体维护权力过程中,部分消费者缺少集体维护权力意识的特点十分明显。
★ 陕西永嘉信律师事务所消费提示:

陕西永嘉信律师事务所在2006年接受咨询及受理的案件中,近一半业务属于商品房买卖合同纠纷,案件类型、比例与西安仲裁委员会基本一致。陕西永嘉信律师事务所接受西安仲裁委员会的委托,结合承办案件的具体特点,将几宗有代表性的商品房买卖合同纠纷案件带给大家,通过剖析、提示,希望能对广大购房消费者有所帮助。

    A、开发商逾期交房、交房不符合约定条件纠纷案例:
    案例1、2004年7月间,吴先生购买一套商品房。合同约定,开发商应于2005年12月31日前将具备交付条件的商品房交付给吴先生;开发商逾期交房不超过30日的,应当承担违约金,合同继续履行;开发商逾期交房超过30日的,吴先生有权解除合同,并要求开发商退还购房款、承担违约金。合同履行过程中,开发商一再拖延交付时间,直至2006年7月间,方通知吴先生办理房屋交付手续。吴先生多次与开发商协商未果,遂于2006年8月向西安仲裁委员会提出仲裁申请,请求解除合同,要求开发商退还全部购房款、承担违约金,并赔偿相应的损失。西安仲裁委员会认定双方签订的合同合法有效,裁决支持吴先生解除合同、承担违约金的请求,部分支持了吴先生赔偿损失的请求。
    案例2、2005年10月份,王先生与某开发商以《商品房买卖合同示范文本》为蓝本签订购房合同。合同第八条“交付期限”条款约定,开发商应于2006年3月1日前应将具备“该商品房经验收合格”条件的商品房交付王先生。合同第十一条“交接”条款约定,双方进行验收交接时, “出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。交房期限届满前,开发商通知王先生办理入住交付手续。按照开发商的交房程序要求,王先生在办理交房手续过程中首先与开发商结清房款和办理房产证的相关费用,在开发商提供的《入伙凭证》上签字,然后现场验房无误后在《业主入伙验房单》上签字领取钥匙。随后在开发商委托的前期物业管理公司处领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》时,王先生发现自始至终未看到开发商提供《竣工验收备案表》,遂要求开发商提供并拒绝办理后续手续。此后,王先生多次与开发商协商无果,向西安仲裁委员会提起仲裁,请求确认交付的房屋不符合交付条件,开发商应提供《竣工验收备案表》,全面履行交房义务并承担逾期交房的违约责任。仲裁庭经过审理,认为合同中并未约定开发商应于交付房屋的同时提供《竣工验收备案表》,开发商交付的房屋已经验收合格,王先生已在载明房屋“现已交付使用”的《入伙凭证》及《业主入伙验房单》上签字,开发商已经按照合同约定履行了全部合同义务,不存在违约行为,裁决对王先生的仲裁请求不予支持。
◆ 消费提示:1、商品房交付使用条件有哪些?
    (1)商品房交付使用的法定条件是竣工验收合格,即开发商依法应向消费者出具《工程竣工验收报告》。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”。《建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》也都明确规定,商品房需竣工验收合格后,方可交付使用。
    值得注意的是,2000年1月10日《建设工程质量管理条例》实施后,对建设工程的竣工验收的方法和程序进行了较大的调整,现有竣工验收的方法和程序为:施工单位在完工以后向建设单位(即开发商)申请竣工验收,建设单位认为条件成就组织勘察、设计、施工、监理单位进行验收,验收同时必须邀请建设质量监督部门对验收进行现场监督。验收过程完成后,建设单位和工程质量监督部门分别向建设行政管理部门提交《建设工程竣工验收报告》和《建设工程质量监督报告》,然后在规定的期限内(分别为竣工验收合格之日起15日内、工程竣工验收之日起5日内)向建设行政管理部门提交进行备案。工程质量监督部门和建设行政管理部门认为建设单位组织的竣工验收各方面都符合法律法规的规定,出具《房屋建筑工程、市政基础设施工程备案告知书》,建设单位最终取得取得《竣工验收备案表》。
    (2)消费者购买商品房过程中可以将开发商取得《竣工验收备案表》作为合同约定的交房条件。通过上述分析,开发商取得《工程竣工验收报告》与取得《竣工验收备案表》之间尚有一定的时间差距,因《工程竣工验收报告》系开发商自行组织,在验收的过程中还有质量监督机构对验收过程进行监督并向建设行政管理部门提交《建设工程质量监督报告》的过程,建设行政管理部门对验收也有一个监督管理的过程。竣工验收过程是否真实、程序是否合法,是否有违反国家有关建设质量管理部门的质量管理行为尚需建设行政管理部门作出判断,如果发现验收过程中存在问题还要重新验收。只有这一过程中没有违反规定的行为,才可取得《竣工验收备案表》。依据《建设工程质量管理条例》第49条的规定,开发商要想取得《竣工验收备案表》不但要经工程竣工验收合格,还需取得规划、消防、环保等部门的单项验收合格。
    对消费者而言,接收取得《竣工验收备案表》的房屋风险最小。《商品房买卖合同示范文本》第八条“交付期限”条款对交付条件的约定共有5种,其中第5种可以由消费者与开发商自行约定,建议消费者选择第5种并明确约定为“该商品房经竣工验收合格,并取得建设行政管理部门出具的《竣工验收备案表》”。
    2、消费者应该如何接收开发商交付的房屋?
    案例2中王先生之所以败诉,除了在签订合同过程中未能有效防范风险外,另外一个重要原因就出在接收房屋过程中,没有注意开发商在交付房屋程序上存在的不当之出。开发商要求的交房程序为:验明消费者身份→结清房款和办理房产证的相关费用→在开发商提供的《入伙凭证》上签字(明确约定房屋“现已交付使用”)→现场验房→在《业主入伙验房单》上签字→领取钥匙→领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、签署《前期物业管理服务协议书》等文件。概括而言,就是消费者首先交清全部费用,然后在《入伙凭证》或《入伙协议书》上签字(该类文件一般开发商提前已经印制完成,明确约定房屋“现已交付使用”,消费者一旦签字,在仲裁过程中开发商会以房屋已经实际交付使用进行抗辩,消费者可能丧失拒收房屋、主张迟延交房违约金的权利,此时仅能主张开发商继续履行合同并承担交付不符合合同约定的违约金,陷入被动。),最后才是消费者实际现场验房、领取钥匙并领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。部分消费者在向陕西永嘉信律师事务所咨询过程中朴素地举例,如果在商场购买一件商品为例,消费者在从未看过商品的情况下,出卖人先让消费者交清全部货款并在收货单上签字认可商品已经实际拿到,然后才从柜台下拿出商品告诉消费者“这就是你买的商品”。此时消费者才有机会仔细查验商品是否存在质量问题,是否有《合格证》,若消费者此时发现衣服存在质量问题,或没有合格证,非常被动。消费者认为开发商单方面制订的房屋交接程序无合同依据,对消费者有失公平。
    目前,商品房预售合同均采用网签,采用的《商品房买卖合同示范文本》第十一条“交接”条款对交接程序的约定并不明确。陕西永嘉信律师事务所在承办或接受咨询的案件中发现,绝大多数消费者在合同签订时对交接程序的约定并未充分重视,在交接过程中开发商又承诺验房过程中出现问题立即安排人员处理,故九成以上消费者均按照开发商的交接程序要求对房屋 一流信息监控拦截系统 了咨询意见,与开发商按照合同约定条件达成和解。
    案例4、彭女士、张先生夫妇二人2004年购买高新区一处房屋,购房合同第十五条“关于产权登记的约定”中约定“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”,买受人可以选择退房并主张违约金,或不退房并主张违约金。2005年3月1日房屋交付使用,但直至2006年3月份,彭女士、张先生夫妇二人仍未取得房产证。通过了解得知,开发商对整幢楼的初始登记手续尚未完成,房产证还不具备办理条件。彭女士、张先生提起仲裁申请,请求解除合同并要求开发商承担违约金并赔偿装修等损失。经过仲裁庭调解,开发商向彭女士、张先生承诺在一定期限内排除办理房产证中的障碍、办理房产证,并支付了违约金。
◆ 消费提示:1、房产证对消费者至关重要,消费者要紧密关注房产证的办理情况。
    房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种。通常意义上,房产证是房屋所有权证的简称,是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证,房产证的内容应与登记簿的内容相一致。房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明,并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。基于一物一权主义,房产证以一房屋一房产证为原则,即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋只有一个所有权,在不动产登记上只能有一项所有权登记,并且据此只能发放一个房产证。房产证只能向特定房屋的所有权人发放,如房屋系共有,在房屋所有权证之外,还可向共有权人发放《房屋共有权证》;如存在他项权利人,还可向他项权利人发放《房屋他项权证》。按照我国现行的房屋所有权登记制度,房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法,在以房屋为标的物的交易行为中,须经登记始发生物权法上的效力。房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准。房产证作为一种证书,虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实,但其证明力的依据是其上记载与登记簿上的记载具有一致性。如果离开了不动产登记簿或与登记簿的记载不相一致,房产证在交易活动中就失去了对房屋权利归属的证明力,而只能成为向登记机关请求确权的证明文件。如果登记簿上未作变更,房产证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力。房产证不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用。
    对 一流信息监控拦截系统 一流信息监控拦截系统 鸵浞止刈⒎坎げ荒馨炖淼脑鹑问欠裨谟诳⑸蹋蝗绻蚩⑸淘颍诤贤15条约定的时间超过一年仍没有拿到房产证,消费者有权主张解除合同和赔偿损失。

    C、二手房买卖合同纠纷案例:
    案例5、张女士2004年3月通过房屋中介公司居间服务与周先生签订合同,购买张先生位于西安市高新区的一处房产。张女士按照约定向中介公司支付了中介费用,并将购房款中的25000元暂存于中介公司。2004年7月间,周先生取得房产证,此后周先生以更高的价格将房屋出售给第三人并办理了房屋过户手续。2005年1月,张女士按照合同约定准备支付全部购房款、办理过户手续、交接房屋过程中,被周先生告知上述事实,双方协商不成,张女士向西安仲裁委员会提起仲裁申请,请求继续履行合同并承担违约金。此案经过仲裁庭调解,双方和解,张女士仲裁申请,周先生支付了部分违约金。
    案例6、2006年10月间,唐女士婚期将至,急需一套位于东门外附近的房屋,通过与中介公司多次沟通,唐女士被中介人员说服,约定周末带20000元定金与房主见面、验房、签订合同。见面后,房主自称自己年事已高,丧偶,子女均在外地,全权委托中介公司处理与唐女士的房屋买卖事宜。唐女士要求查验房产证、房主身份证原件,房主及中介公司均无法提供。中介人员反复强调其公司的诚信经营宗旨,担心唐女士私自与房主买卖无法获取中介费的顾虑,劝说唐女士先交纳定金及中介费用,随即在公司出示相应证件,付清全部房款后立即办理房屋过户手续。唐女士将信将疑,遂向陕西永嘉信律师事务所律师咨询,在律师的建议下,唐女士中止了继续交易。此后,唐女士按照律师指导购得一套二手房,已将产权过户手续办理完毕。
◆ 消费提示:1、二手房买卖过程中首先要注意防范风险。
    对准备购买二手房的消费者,应从以下几个角度防范风险:
    (1)产权状况风险的防范。首先要查明预购房屋产权证书与房主的身份是否相符,是否存在其他共有人。其次,司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让;若房屋设定了抵押,交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。这两种情况,消费者应当充分重视。第三,消费者要了解清楚,房屋是否已经向第三人出租。
    依据今年开始实施的《房屋权属登记信息查询暂行办法》,消费者在购买二手房前可以在房地产交易中心进行房屋权利记载信息的查询,以确定该房屋产权状况、是否存在限制或禁止转让的情形。
   (2)房屋类型风险的防范。现在市面上的房屋大部分为商品房,但也存在部分公房、经济适用房(包括集资房)、房改房、安居房、产权状况尚不明晰的房屋等。非商品房的出售受到相应限制,税费的缴纳比例也不相同,消费者在购买之前要调查清楚。
   (3)合同签订风险的防范。决大多数消费者都知道房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订,但往往忽略验证合同签订人是否还有其他共有权人,如其他共有产权人以合同签订人未取得其同意为由主张该合同无效,则购房人有可能仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任,且举证责任在于购房人,此种情形对消费者比较被动。以出卖人婚前购房、婚后取得房产证,房产证上仅载明出卖人为所有权人未注明其配偶为共有权人为例,买受人可能面临前述风险。
    在具体购房过程中,消费者可以根据产权证、其他法律文件(如商品房买卖合同、户口簿)确定欲购房屋的合法、全部产权人,与房屋的全部产权人签订买卖合同。如签订合同并非产权人或部分产权人,购房人应要求出卖方提供产权人或他项权利人出具的委托书。
   (4)付款方式风险的防范。很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致,对于具体的付款方式却未给予应有的重视,结果在履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明确而产生纠纷,消费者在签订买卖合同时应对付款方式流程做出明确、具体的约定,如果能够将付款方式与办理房屋交接手续、房屋过户手续进行结合约定,必要时可采用将款项通过公证机关支付或聘请律师提供见证、付款服务,最大限度降低风险。
   (5)房屋交接风险的防范。对交接的具体时间,交接房屋时相关费用的结算,一定要进行全面的约定。若无具体约定,则可能出现逾期交房、相关费用无人结算的尴尬情况。消费者可在买卖合同中明确约定交房日期及应由哪方于交房前结清包括水、电、气、物业费、大修基金、供暖费用、固定电话费、有线电视费、采暖费等相关费用。
   (6)需缴纳税费风险的防范。如前所述,不同类型房屋的税费并不完全相同,在购买二手房以前一定要进行了解、咨询,做到心中有数。
    2、如何签订二手房买卖合同、二手房买卖的基本流程。
    结合前面的分析,以下几个方面是消费者在签订二手房买卖合同时需要注意的问题:(1)写清房屋的具体情况,如地址、面积、楼层、当事人的名称或姓名、住所、是否存在共有权人、是否存在承租人等;(2)明确房价具体包括哪些设施、项目,如屋内哪些设施是在房价之内,哪些是要另外计算费用的,煤气、维修基金是否也包括在房价之内等;(3)细化付款方式;(4)确定房屋过户日期与交接日期。过户日期和房屋交接日期是两码事,过户日期是房屋所有权转让的日期,而房屋交接日期直接决定了屋内的水电煤等费用是由上家还是下家付,在签订房屋买卖合同时,应当注明房屋交接日期是在过户后第几个工作日或双方约定具体日期,并明确约定房屋交接前的产生的费用由上家承担,房屋交验后产生的费用由下家承担;(5)明确违约责任。
    陕西永嘉信律师事务所结合工作中处理的二手房纠纷案件,总结以下二手房买卖流程供消费者参考:挑选中介→审查房屋权属→了解房屋使用状况→实地查看房屋质量→签订合同、明确中介收取定金性质→上下家当面谈合同、签订合同→出卖人结清全部费用→房屋过户→完成燃气过户→出卖人迁移户口→交接房屋、买受人付清全部房款。
    3、先签订合同、交付房屋,后办理房产证以规避税费的二手房交易方式要慎用。
    2006年5月24日国务院办公厅转发九部委的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定,“从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”。为规避这一规定,陕西永嘉信律师事务所在工作中发现,部分消费者签订二手房买卖合同时,采用先签订合同、交付房屋,将办理房屋过户手续的时间约定在二手房出卖人购房5年后的作法,或先承租,待满5年后再买的作法。这一办法虽然可以为消费者节约营业税,但也存在一定风险,要谨慎采用。
    如果在房屋交付后,过户手续办理前,二手房出卖人又将房屋向第三人出售并实际办理了过户手续,如前所述,依据我国契约+登记的物权变动模式,此时二手房买受人与出卖人签订的合同虽然仍然有效,但法律此时保护的是办理了房屋过户手续的第三人对房屋的所有权,买受人仅能够向出卖人主张违约责任,无法主张对所购房屋的物权。此种情况下,二手房购买人的合同目的将无法实现。

◆ 陕西永嘉信律师事务所对商品房买卖合同纠纷处理过程中的维护权力建议:
    购房消费过程本身就属于市场行为的一部分,只有遵循市场经济规则,才能够充分保护自身的权利。具体说,购房者应以合同为基础,在维护自身权益方面,注意以下几个问题:
  ■要纠正对待签订合同过程中的两种错误倾向
  对合同毫不重视只管签字的作法,与认为合同到处都是开发商准备的陷阱,忽略了自己的要求是什么,合同的目的是什么,对合同要求尽善尽美的作法都不利于保护消费者自身权益。
  ■对特别关注的问题应当努力写进合同
  在法律上讲,广告宣传是要约邀请,它不是真正的合同条款,一般来说,没有约束力。业务员的介绍特别是口头承诺,如果没有写进合同,也没有约束力。业务员仅仅是代表开发商推介楼盘,其代理权限是极其有限的,有的购房者拿着业务员口头承诺的录音证据去要求开发商承担某种责任,这不是适当的维护权力方式,也是没有法律依据的。如果消费者对某一方面的问题,如绿化率、小区配套设施、小区周边环境特别关注,就要和开发商协商写进合同。 
    ■立足于解决问题,不要轻起讼争
    法律也是双刃剑,有时它不但达不到维护自身权益的目的,相反可能还会伤及自身。消费者要认识到,上法庭只能作为最后的救济途径。只要有协商的余地或协商的可能,就不要轻易放弃。对于解决问题而言,如果能协商解决,对双方都有利,除非万不得已,不要轻起讼争。
    ■要注意保留和收集证据
    诉讼有时也是不可避免的,掌握充分、可靠的证据是胜诉的保证。即使没有涉诉,掌握开发商违约的充分、可靠的证据,也会使自己在和开发商的谈判中处于有利的地位。因此,在整个交易的过程中,消费者都应该注意保留和收集一切能够证明事实的相关证据,包括合同和所有双方签订的协议,有时还需要采取录音、录像、照相的方法收集证据。
    ■解决纠纷要有勇有谋,集体维护权力效果好
    同一小区内,消费者同时面临纠纷也是一样的。一户消费者维护权力的成本与权益的比例多数是不成比例的,有些消费者无奈只能选择沉默。如果选择集体维护权力,一则可以降低维护权力成本,二则可以增加与开发商谈判的筹码。从西安仲裁委员会受理的集体维护权力案件处理结果来看,如果消费者在提起仲裁申请前开发商态度还比较强硬的情况下,一旦消费者选择集体维护权力,此时开发商一般都愿意与消费者协商解决问题。
    ■解决纠纷要依靠专业律师;诉讼解决还是仲裁裁决,消费者可以选择
    房屋买卖纠纷因涉及的法律法规繁杂,形式五花八门,纠纷各有不同,选择正确的请求方案是成功维护权力的基础。部分案件消费者败诉,怨天尤人,究其根本,却是未能使用好法律这个最后的维护权力武器。只有依靠专业律师,消费者维护权力成功才有保障。
    仲裁与诉讼的最主要区别就是一裁终局,期限较短(四个月),形式灵活。在合同签订过程中选择仲裁解决与开发商的纠纷,对消费者而言,相对省时、节约成本。

★ 消费者协会结束语: 

   “3·15”消费者维护权力日就在眼前,在商品房买卖过程中消费者的弱势地位虽然不断得到改善,但通过对2006年西安市商品房买卖合同纠纷的法律盘点就会发现,维护广大消费者权益仍需要全社会的共同努力。结合目前部分开发商不愿与消费者过多协商合同条款的现状,以及2006年消费者在维护权力过程中出现的热点、共性问题,我们向全社会特别是房屋主管部门呼吁:在统一适用的示范合同中增加交付文件包括《竣工备案表》、开发商负责办理房产证、公平的房屋交接程序等条款,指导消费者、开发商之间的交易行为,解决消费者的困惑。我们也呼吁具有远见的开发商,与广大消费者一道共同创建公平、公正、诚信的市场交易秩序,为党和国家创建和谐社会的宏伟目标承担起自身应该承担的社会责任。
   “居者有其屋”这个古老的愿望,中国人正在一步步努力实现,过程虽然艰辛、漫长,但我们相信,有了全社会的共同关注,中国人的住房梦就一定能实现,我们的社会一定会更加和谐。

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