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“城中村”改造进行时
作者:  来源:  更新时间:2009-03-12  点击率:1650
 
来源:南方杂志  2008-09-17
 
由于改造资金压力大等诸多原因,“城中村”改造不可能全部推倒重来,大拆大建。那么,“城中村”该怎么改
 广州老城区首个“城中村”——荔湾区花地村改造启动后,社民觉得没征自家地的失望蔓延到其他城中村。“村民心中都有一笔明细账,比如没改造的厂房,一平方米租金七八元,改造好能租到三四十元。村民都知道改造的好处。” 荔湾区区长周亚伟在接受记者采访时表示,原本很多“城中村”处于观望状态,最近很多村书记来找我,希望早日把他们村纳入改造行列。
    “城中村”改造,是城市化进程中一个绕不开的结。目前,广州、深圳等珠三角城市的“城中村”改造,已经进入当地政府的重要议事日程。其中,广州计划在2010年亚运会召开之前,将全市138个城中村基本改造完毕。 
    “城中村”最终将成为历史名词。
城中村阻碍城市升级
 
    隐匿在摩天高楼背后的,是大片低矮、混乱、喧嚣的村落,它们的集体名字叫“城中村”,一向被视为城市的“毒瘤”。
     位于广州市天河区的石牌村,是一个典型的“城中村”样本。自上个世纪90年代中期开始,村民们竞相在宅基地上玩魔术般盖起出租屋。据统计,在其0.6平方公里的土地上,密密麻麻盖了3000多栋房子。整个村子不余一点空地,楼与楼之间几乎贴在一起。这些“贴面楼”,使得街道“暗无天日”。
    除了“暗无天日”“脏乱差”,“城中村”的治安情况也让人忧心。曾有记者随机采访了20名租户,八成以上家中曾遭遇偷盗,其中更有租户反抗时被刺伤。1999年某城中村里出了6宗凶杀案。 
    与此同时,大多数城中村土地利用率低下,阻碍了城市经济发展。花地经济联社书记李嘉耀告诉记者,原本285多公顷的花地村,因为历年征地和城市建设,已分离得七零八碎,目前只剩下44多公顷。如果对其进行改造,拆迁36.69万平方米建筑面积,新建建筑总量可达到62.65万平方米,村里的整体收入至少有望翻一番。
    目前,“城中村”改造,已经开始在产业升级中扮演着重要角色。周亚伟指着荔湾区城中村位置示意图告诉记者,由北到南,整个荔湾区总共有21个城中村,约占全区土地面积的35%。作为一个中心老城区,竟拥有这么多个城中村,个中压力绝对不小。但他更愿意把城中村的改造看作是荔湾区腾飞发展的强大推动力。
    “我们有13个城中村被纳入白鹅潭经济圈中。处理好城中村改造问题,有利于集约用地和产业结构优化,促进现代产业体系的建立。”周亚伟说。
   
改造资金从哪里来
    “城中村”的拆迁和补偿费用是一笔巨大的开支,包括拆除旧屋费用、规划设计费、土地出让金、土地使用费、拆迁临时安置费用、三通一平费用等。有关业内人士粗略估算,广州目前有138个城中村,每个村需动用的改造资金都高达五六十亿元,光是改造一个村的消防通道就要8亿元。
    这笔巨额资金从何处来?由谁负担?这是“城中村”改造面临的最大难题。是否允许开发商介入“城中村”改造,向来是一个备受争议的话题。广州市《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》于近日正式下发。《意见》的基本思路是,“城中村”改造要实行“政府主导,以村为主,一村一策”的原则。“村民的事情就要由村民来做,村里可以通过集体筹资、银行贷款、拍卖土地等方式融资,政府部门只是起组织和引导的作用。”周亚伟说。
    广州市天河区猎德村,在去年被选定为该市“城中村”改造的第一个试点。猎德村位于珠江新城的核心区域,离广州的新城市中轴线不足200米,占地面积3.2平方公里。它将按照“土地产权置换开发商物业”的模式进行,整个改造过程不用广州市及天河区政府出一分钱。3年后,这个具有900多年历史的古村将被现代CBD所取代。
    有关学者表示,广州市正式引进开发商参与“城中村”改造,这是一个积极的信号。但风险也比较大,一旦开发商资金链断裂导致房屋烂尾,就会造成村民回迁困难,这需要政府对双方合作进行监管。 
    “猎德村的改造具有划时代意义,今后‘城中村’改造要借鉴猎德村经验。但因各村有各村的实际,不可能只有一个模式。”广州市市长张广宁表示。经测算,花地村改造成本约20.26亿元。其中通过土地拍卖融资11.4亿元,自筹资金约8.86亿元。
    与此同时,拆迁补偿方案,也是备受村民关注的头等大事。《意见》明确指出:“城中村”改造中,村民和村集体原有合法产权部分的物业,原则上由改造主体按1∶1进行等面积复建补偿,并由原村集体统筹安置。
    猎德村一位梁姓村民说,家里目前有两栋房屋出租,每月租金收入五六千元,“一开始我们也不愿意搬,担心以后没有房屋出租,断了经济来源。后来一算,我家的基地证上是786平方米,回迁的话可以有8个套间,肯定能租到比以前更多的钱。”
延续岭南乡村记忆
    “城中村”改造以后,会不会成为高楼耸立的水泥森林?会不会形成淡而无味的“千村一面”景观?很多市民对此表示担忧。有专家指出,城中村改造需要延续岭南乡村记忆。除了建设环境优美、功能完善的现代居住小区,还应通过保持地方传统风格的连续性和可识别性,共同形成传统岭南城市的特色。
    85岁高龄的谢璋老伯,是土生土长的花地村人。关于花地村的历史,谢璋谈到这样一出典故。“花地原来叫‘花埭’,追溯历史已经有一千多年。据相关记载,由于是广州闻名的赏花游览胜地,历史上花地的八大名园更是名动羊城。”
    花地村内现存的三座老祠堂——招氏、谢氏、罗氏三大宗祠,充满着历史气息。其中在招氏宗祠门口,矗立着十几块功名碑,上面记载着招村历史上曾经出过的一名进士与18名举人。与众多水乡一样,花地村每年都会有热闹的起龙船、赛龙舟习俗。
    “城中村”的改造,会否给花地文化造成毁灭性的打击?“这次改造拆旧村,但不会‘拆’文化。”李嘉耀说,“我们有责任让一代代子孙记住我们的祖先,至少不能在我们这一代手里丢掉了祖辈的传统与文化。”据了解,招村祠堂、谢家祠、罗家祠以及聚龙村等一批古旧历史建筑将被保留。还有埋在冲口涌的两条龙舟,也将被保留起来,到端午照样能“赛龙夺锦”。
    有关人士表示,“城中村”的规划设想都应当遵循一个理念,要将其原有的岭南文化肌理融入现代文明之中。以猎德村为例,其有着900多年的历史文化积淀。沿河涌分布的清代祠堂、家庙和家塾极具岭南特色,有着不可估量的历史文化价值,甚至有人将猎德村称为“岭南周庄”。
    可是现代CBD能不能与900年历史的岭南水乡并存?中山大学地理规划学院教授袁奇峰认为,可以参照上海“新天地”的开发模式。“新天地”是商业用途,但它成功地保留了上海的历史文化因素,使其本身的地块极具文化品位。
    有关专家建议,“城中村”改造前,最好能请相关专家对“城中村”的人文古迹、历史风俗等做一次普查,具有保留价值的建筑可以改造成公共设施,与周边商务建筑、休闲广场相协调。
改造并非大拆大建
    有关人士指出,“城中村”问题冰冻三尺,不是一日形成的。由于改造资金压力大等诸多原因,“城中村”改造不可能全部推倒重来,大拆大建。根据实际情况分类改造,应该是目前比较可取的方式。周亚伟表示,以荔湾区西裕安围村为例,其目前仍保持着清新自然的田园风光,具有较强的旅游吸引力,完全没有“推倒重建”的必要。 
    西股份经济联合社副社长杜继雄分析,村里有1000多名村民,村集体收入4000多万元。“大拆大建”需要一笔庞大的开支,资金难以筹集。最重要的是,裕安围村地处广州边缘,物业出租投资回报率未必理想。目前可以计划先对砖瓦房、简易房等进行拆除改造,并对污水横流的河涌、狭窄的消防通道等进行整治,条件成熟时可以开展岭南水乡游、观光农业游等主题旅游活动,增加村民收入。
    “城中村”改造是一件新生事物,在实际操作中困难重重,涉及户籍制度、土地制度、城市管理体制、行政管理体制、财政体制等多种复杂因素,然而国家的法律法规尚未有明确统一的规定,目前许多城市还处于摸索阶段。有专家表示,希望国家尽管出台相关法律规定,消除这些政策性制约因素。

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