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【华瑞兴热点】广州新政取消旧改合作企业投标前,不得参与数据调查与方案编制!
作者:  来源:  更新时间:2020-11-23  点击率:103


随着城市的不断发展,一二线城市新增建设用地逐渐减少,土地资源匮乏,土地利用效率低下,土地供需矛盾逐渐加重。为缓解建设用地紧张的局面,广东省开始探索城市更新等低效存量建设用地的再开发。



旧改之风席卷了整个广东,旧改在广东如火如荼大规模展开,成为各大开发商拿地拓展的新途径。


十年风雨,依靠政策、区位以及众多开发企业不断为广州旧改助力,让广州成为了是广东旧改里的佼佼者。


2015年,广州成立了全国首个市级城市更新局,随后《广州市城市更新办法》及相关系列文件也陆续出台实施。至今,城市更新已成为广州优化城市功能布局、活化区域经济、改善人居环境、保护历史文化街区、节约集约高效用地、提升城市品质和能级的有力抓手。


时隔五年,有效期五年的《广州市城市更新办法》已近尾声,而且随着广州旧改的快速推进,部分政策条例已经不能满足与当下的现状,广州政府也考虑到了这一点。


近日,广州市住房和城乡建设局发布了关于公开征求 《广州市城市更新办法配套文件(修订 征求意见稿)》意见的公告。并对其中的旧村、旧厂、旧城三份配套文件进行修订工作。接下来,让我们看看,在这份即将到来的《广州市旧村庄更新实施办法(修订征求意见稿)》中,旧村方面有什么值得大家关注的亮点!


01
历史文化保护



 

众所周知,广州一直都是一座文化古城,历史文化建筑数不胜数。此次新的旧村实施办法特地将历史文化保护加入,特意强调历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史风貌区、 传统村落保护范围不适用全面改造,原则上只能进行微改造或者保留现状。


广州市的三元里村就是一个典型的案例。


在1961年,三元里抗英遗址就列入了第一批国保单位。


但在2009年广州首批城中村改造计划中的九条村,三元里村就榜上有名。在2010年四月,《广州市三元里“城中村”改造规划》经市“三旧”改造工作领导小组审议通过。


原本以为三元里的改造会像猎德、琶洲那样进行下去,实现村民们一夜暴富的美梦。可谁曾想,在2013年市文广新局发来文件,提出对三元里古庙、北约门楼、南约门楼、东华里门楼和三元里村古道5处文物进行原址保留的建议。


而设计单位正在编制《广州市三元里平英团旧址保护规划》,三元里希望以已批复的城中村改造方案为基础,在编制修建性详细规划中做好与三元里古庙保护的沟通衔接工作。


因为文物保护部门出具的三元里平英团遗址文物保护规划方案与获批的旧村改造方案存在多处重大的冲突,让改造无法进行,需要对规划再次进行调整。这对三元里全面改造的挑战又再次升级。


在2019年的时候,三元里发布了微改造的公告,彻底破碎了村民们靠拆迁暴富的美梦。


在未来,微改造,将会成为历史文化区域的代名词。


02
新政核定方式合法认证调整


根据最新的成本核算办法,在住宅复建总量里面增加了“人”的方式核定

在集体物业复建总量上,新增了一种新的集体经济组织物业复建总量核算方式。


在2009年12月31日之前的,可按照现有建筑面积 2:1 比例核定复建量,或全部按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总量,剩余面积可按房屋建安成本补偿,计入改造成本;


核定方式的多样性,更好的使开发企业在进村时以村的实际情况进行成本估算以及拆补。


值得注意的是,合法的认定,在旧的政策里是截止到2007年6月30日,而新的政策则把这个要求进行放宽,将时间延长到2009年12月31日二调之后,二调之前还未完善手续符合条件的建筑都可以进行认定。

 


03
同步编制、同步审议


在久的更新办法里面,很多流程步骤都是先做完一样,再做另外一样。此次新版的更新办法里面,广州采用了黄浦区的优秀经验,将片策、控规以及实施方案设定成同步编制、同步审议。



 

同步编制、同步审议可以大大缩短旧改项目的审批时间,加快旧改项目的进程。而现阶段,广州有83条旧村被纳入三年行动计划里面,三年内要将多条还未开始工作的旧村完成到安置房完工阶段,工作进度就必须要快,不只是企业要加快,政府方面更是要快。方案合一后,同步编制、同步审批将为83条旧村加快进度,力争三年内完成改造工作。


04
招商节点改变,期限缩短。

为了响应快拆快建,对于合作企业的招商也设立了相应的亮点要求。在旧版的政策里,在项目实施方案批复以前,村集体经济组织是不能自行选择合作企业的。而新版的办法中规定,只要区政府取得片策方案的复函或是审核公布实施项目基础数据调查成果之后便可以开始进行对合作企业的招引工作。招引公告期也被压缩至30天,在旧的办法里,明确是不少于6个月。而《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见(穗府规〔2017〕6号)又新规定不少于45天。

 


合作企业的快速引进,是考验各个房企在对村的处理方式是否能给出更大的红利,包括与政府之间的博弈。也是为了提速旧改项目的进度。


值得注意的是,白云区的旧改项目一直没有什么动静,大部分项目都卡死在引入合作企业的阶段,此次政策的出台,是否能解救白云区旧改于水深火热之中呢。


05
取消合作企业投标前不得参与数据调查与方案编制



随着合作企业的引进节点推前,在旧版办法中,“参与招标企业应当承诺未参与该村更新改造基础数据摸查和方案编制工作;如有违反承诺的,一经核实,应当自愿退出招标、取消竞投标资格或终止相关合同。“这一条政策在新版办法里没有了身影。


节点推前,就意味着企业要参与到这些工作中。而且一直以来,这些工作的价格不菲,未来十年里,广州要改造389条旧村,这么多的前期工作经费,政府很大几率难以消化,而参与的企业需要推进旧村改造,也是需要这方面的工作辅以支持。这多层原因,让未来的合作企业,有了更多操作的空间。


06
留用地纳入旧改范围

不管是旧版还是新版政策,都鼓励留用地指标可以通过旧改方式进行落地。留用地指标纳入旧改的操作方式近年来大家一直也在探索。此次新版办法更加明确了留用地指标落地旧改的细则。

 


现在广州各村的留用地还有很多,如何落地成为了各个区域、旧村头疼的问题。用留用地指标完善土地归宗问题,将更加利好旧改项目的推动与完善旧村的历史问题



最后

广州城市更新耗费十年时间蜕变,完成的项目只是凤毛麟角,还有大片区域等待着更新换代。这十年来广州从无到有,从有升级成1+3+N,近两个月,广州将这么长以来累积的经验转化为政策,又把1+3+N再次迭代,最终形成现在的1+1+N的政策体系。


在下一个十年,1+1+N政策体系将伴随着广州在快拆、快批、快建的方式下,一起进入新的城市更新时代。


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