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广州旧厂改造 | 公开出让or协议出让?
作者:  来源:  更新时间:2020-03-27  点击率:99

​本文转载至:三旧改造政策库

一、政府收储+公开出让


01

适用范围

旧厂房改造中,属政府收购储备后再次供地的,应以招标拍卖挂牌方式出让。其中,应由政府收储的情形包括:

1.改为居住用地(保障性住房除外)。

2.改造为商业服务业设施用地,且位于旧城区、重点功能区的核心发展区、重点生态敏感地区以及“珠江黄金岸线”等重要珠江景观控制区范围内。

3.改造为商业服务业设施用地,且位于地铁、城际铁路站点周边800米范围内。


02

获取补偿款


1.改为居住或商业服务业设施等经营性用地

(1)居住用地毛容积率2.0及以下部分/商业服务业设施用地毛容积率2.5及以下部分,补偿款可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60%计算。

(2)居住用地毛容积率2.0以上部分/商业服务业设施用地毛容积率2.5以上部分,补偿款按公开出让成交价或新规划用途市场评估价的10%计算。


2.收回整宗土地

补偿款可按同地段毛容积率2.5商业用途市场评估价的50%计算。


3.预付比例

原土地权利人选择公开出让后分成的,原则上预付补偿款不超过新规划用途基准地价的60%。


4.其他

按照市场评估价给予补偿,因规划调整使土地价款发生增减的,收益补偿不再调整;而对于及时配合政府交地的,可给予补偿奖励。


相关规定

1.《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号,自2018年4月4日起施行)

(十四)合理分配土地增值收益。根据粤府〔2009〕78号文等相关规定,“三旧”用地由政府依法收回或征收后通过招标拍卖挂牌方式出让的,所得出让收益可按规定用于补偿原土地权利人,并可采取物业返还等其他方式兑现补偿。拟入库地块按照上盖物占地面积及30%比例返算可入库面积的剩余部分,可由政府完善相关手续后依法纳入土地储备,并对原土地权利人给予合理补偿。各地可结合实际制定完善增值收益分配机制的相关优惠政策,鼓励原土地权利人和市场主体积极参与。


2.《广州市深入推进城市更新工作实施细则》(穗府办规〔2019〕5号,自2019年4月18日起施行)

(十二)旧厂改造交由政府收回,改为居住或商业服务业设施等经营性用地的,居住用地毛容积率2.0以下(含)、商业服务业设施用地毛容积率2.5以下(含)部分,可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60%计算补偿款。居住用地毛容积率2.0以上、商业服务业设施用地毛容积率2.5以上部分,按该部分的公开出让成交价或新规划用途市场评估价的10%计算补偿款。

本条关于工改居/商的补偿款。


(十三)除本细则第(十二)条规定情形外,旧厂原土地权利人申请由政府收回整宗土地的,可按同地段毛容积率2.5商业用途市场评估价的50%计算补偿款。原土地权利人与土地储备机构签订收地协议后12个月内完成交地的,可按上述商业用途市场评估价的10%给予奖励。

本条关于整宗土地的补偿款、补偿奖励。


(十四)市场评估价的有效期按《城镇土地估价规程》的规定执行。补偿款支付方式由土地储备机构与原土地权利人自行协商。原土地权利人选择公开出让后分成的,原则上预付补偿款不超过新规划用途基准地价的60%。

本条关于预付补偿款。


3.《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号,自2017年6月5日起施行)

(十三)国有土地上旧厂房交由政府收回,改为居住(保障性住房除外)或商业服务业设施用地的,可按照《广州市旧厂房更新实施办法》第八条的规定计算补偿款;也可以新规划用途市场评估价按照《广州市旧厂房更新实施办法》第八条规定的分配比例计算补偿款,补偿款应按提交市城市更新工作领导小组审议前3个月内的市场评估价计算。

改为居住用地的,按规划毛容积率2.0以内计算补偿款。改为商业服务业设施用地的,按规划毛容积率2.5以内计算补偿款。

本实施意见所指补偿款包含土地整理费、修复费用。

按照市场评估价给予补偿的,因规划调整使土地价款发生增减的,收益补偿不再调整。

本实施意见的市场评估价,应按照《广州市公开出让土地市场价格评估宗地分配操作程序》(穗国房字〔2012〕9号)规定,摇珠选取两家评估机构进行评估,以评估结果的平均值确定。

涉及办理用地出让手续的,经地价评估、集体决策和公示程序后,由市国土规划部门报省国土资源厅备案,抄送当地审计部门。

本条关于工改居/商的补偿款、出让相关程序。


(十四)按第(十三)条规定收回国有土地上旧厂房的,可按以下规定给予补偿奖励:

国有土地上旧厂房用地面积低于12万平方米,土地整备或储备机构与原土地权属人签订收地补偿协议后12个月内,土地权属人完成权属注销并实物交地的,可按土地出让成交价款或市场评估价款的10%给予奖励;在24个月内完成的,可按土地出让成交价款或市场评估价款的5%给予奖励。

国有土地上旧厂房用地面积不低于12万平方米,土地权属人按照收地补偿协议规定时限完成权属注销并实物交地的,可按土地出让成交价款或市场评估价款的10%给予奖励。

签订收地补偿协议后,可按新规划用途基准地价40%预付补偿款。

收地补偿方案经市城市更新工作领导小组审议通过并报市政府批准后,经双方协商一致,土地整备或储备机构与原土地权属人应在1个月内签订补偿协议。

本条关于工改居/商的补偿奖励、预付补偿款。


(十五)除第(十三)条规定情形外,国有土地上旧厂房权属人申请由政府收回整宗土地的,可按同地段毛容积率2.0商业市场评估价的40%计算补偿款。补偿款应按提交市城市更新工作领导小组审议前3个月内的市场评估价计算。

本条关于整宗土地的补偿款。


4.《广州市旧厂房更新实施办法》(穗府办〔2015〕56号,自2016年1月1日起施行) 

第八条 国有土地上的旧厂房改为保障性住房外的居住用地的,由土地储备机构收购,政府组织公开出让。除花都区、从化区、增城区外,用地规划容积率在2.0以内的,按照土地公开出让成交价款的40%计算补偿款,超出2.0部分不再计算补偿款;花都区、从化区、增城区的用地规划容积率(毛容积率,下同)在2.0以内的,按照土地公开出让成交价款的50%计算补偿款,超出2.0部分不再计算补偿款。土地出让成交后因规划调整使土地价款发生增减的,收益补偿不再调整。有土地上旧厂房改造为居住用地方式的,由企业自行搬迁整理土地,原土地使用权人的土地整理、修复费用不再另行补偿。

权属人交地后,土地出让部门应当在1年内组织出让。未能在1年内实施出让的,土地储备机构应先行向权属人按新规划用途基准地价的40%预支补偿款,在补偿土地收益时予以抵扣。权属人逾期未交地的,每年按补偿款的10%扣减补偿款。

本条关于工改居的补偿款。


第九条(第一款)国有旧厂房改造为商业服务业设施用地,符合以下情形之一的,企业应当将地块交由政府收储,由政府依法收回土地使用权:

(一)位于旧城区、重点功能区的核心发展区、重点生态敏感地区以及“珠江黄金岸线”等重要珠江景观控制区范围内;

(二)位于地铁、城际铁路站点周边800米范围内;

(三)其他市政府明确规定纳入储备的。

本款关于工改商的适用范围。



二、自行改造+协议出让


01

适用范围

旧厂房改造中,除依法应由政府收储的用地外,其余均可由权属人自行改造,通过协议方式出让。

其中,独立分散、未纳入成片连片收储范围,且控制性详细规划为非居住用地(保障性住房除外)的,可优先申请自行改造。

协议方式出让应履行的程序包括地价评估、集体决策、结果公示等,其出让底价根据市场价格综合确定。


02

补交土地出让金


1.经营性项目

按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70%补交土地出让金。


2.“工改工”项目

“工改工”项目无需缴交土地出让金,但M0用地(新型产业用地)除外。

存量普通工业用地经批准调整为新型产业用地(M0)的,须按规划和自然资源部门依法受理用地单位申请签订出让合同变更协议时点同地段办公用途市场评估楼面地价的20%,乘以该地块的总计容建筑面积(不含须无偿移交的建筑面积)补缴土地出让金,并按已出让土地使用权剩余年期进行年限修正。


3.其他



03

移交公益性用地


1.经营性项目

应将不低于该项目用地面积的15%用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性设施建设,在建成后向政府指定的接收部门无偿移交;涉及市政道路的,经区政府(广州空港经济区管委会)同意,可由改造主体拆平后无偿移交政府。移交的用地不需缴交土地出让金。

根据控制性详细规划,公益性用地面积不足15%的(含改造地块面积较小,无法提供有效的公益性用地的),将不足部分用地按政府批准的控制性详细规划容积率(整宗用地平均毛容积率)计算建筑面积,按办理土地有偿使用手续时整宗用地国有土地上房屋市场评估均价(不含土地出让金)折算土地价款,纳入应缴交的土地出让金范围上缴财政。


2.“工改工”项目

应将控制性详细规划涉及的公益性用地用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性设施建设,在建成后无偿移交政府指定的接收部门;涉及市政道路的,经区政府(广州空港经济区管委会)同意,可由改造主体拆平后无偿移交政府。移交的用地不需缴交土地出让金。


相关规定

1.《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号,自2018年4月4日起施行)

(十一)合理确定协议出让供地范围。涉及“三旧”改造的供地,属政府收购储备后再次供地的,必须以招标拍卖挂牌方式出让,其余可以协议方式出让。以协议方式出让的,必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序,根据市场价格综合确定出让底价。2017年3月14日之前已批准改造方案的项目,可继续按照粤府〔2016〕96号文印发之前的政策办理供地手续。具体实施办法由各地级以上市人民政府依据相关规定制定。

本条关于适用范围、出让相关程序。


(十五)规范公益性用地移交。在旧城镇、旧厂房改造中,涉及向政府无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设用地(含红线退缩用地)的改造项目,原权利人应当在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交工作,并负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除,未按规定移交的,不予办理供地手续。移交的公益性用地应为国有建设用地,移交人不需为移交的公益性用地补缴土地出让金。在旧城镇、旧厂房改造中,将工业用地等用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的自行改造项目均需移交公益性用地,需移交公益性用地的改造项目类型、具体比例由“三旧”改造主管部门牵头研究确定;城乡规划主管部门在组织编制或修编控制性详细规划中予以落实。对于改造地块所在的控制性详细规划或单元规划未提出预留公益性用地要求,或改造地块面积较小,无法提供有效的公益性用地等情形,可按公益性用地用途评估后,补缴与应移交用地等价的土地价款,或通过无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建筑面积,根据其占项目总建筑面积的比例折抵应移交的用地面积;涉及将城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建成后无偿移交政府的改造项目,应当在签订土地使用权出让合同时明确优先完成公益性项目建设并无偿移交政府,由开发项目主体按照工程建设项目的有关规定办理手续并实施建设。具体实施办法由各地级以上市人民政府制定。

本条关于公益性用地移交。


2.《广州市深入推进城市更新工作实施细则》(穗府办规〔2019〕5号,自2019年4月18日起施行)

(九)原土地权利人申请自行改造的“三旧”用地,以协议出让方式供地的,按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70%缴交土地出让金。“工改工”项目无需缴交土地出让金,但M0用地(新型产业用地)除外。

(十)科研、教育、医疗、体育机构利用自有土地进行城市更新改造的,按《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号)第(七)条的规定缴交土地出让金。

(十五)“三旧”自行改造属于经营性项目的(“工改工”除外),原土地权利人应将不低于该项目用地面积的15%用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性设施建设,改造主体建成后无偿移交政府指定的接收部门;涉及市政道路的,经区政府(广州空港经济区管委会)同意,可由改造主体拆平后无偿移交政府。移交的用地不需缴交土地出让金。

根据控制性详, 细规划,前款公益性用地面积不足15%的(含改造地块面积较小,无法提供有效的公益性用地的),将不足部分用地按政府批准的控制性详细规划容积率(整宗用地平均毛容积率)计算建筑面积,按办理土地有偿使用手续时整宗用地国有土地上房屋市场评估均价(不含土地出让金)折算土地价款,纳入应缴交的土地出让金范围上缴财政。

(十六)“工改工”自行改造项目,原土地权利人应按照控制性详细规划将涉及的公益性用地用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性设施建设,改造主体建成后无偿移交政府指定的接收部门;涉及市政道路的,经区政府(广州空港经济区管委会)同意,可由改造主体拆平后无偿移交政府。移交的用地不需缴交土地出让金


3.《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》(穗府办规〔2019〕4号,自2019年3月30日起施行)

第二十三条 存量普通工业用地在符合城市规划及区域产业发展政策、不改变土地用途的前提下,经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目,且投资强度、容积率等指标符合省、市规定的,应当签订土地供应合同变更协议,增加的建筑面积不再补缴土地出让价款。

存量普通工业用地经批准调整为新型产业用地(M0)的,须按规划和自然资源部门依法受理用地单位申请签订出让合同变更协议时点同地段办公用途市场评估楼面地价的, 20%,乘以该地块的总计容建筑面积(不含须无偿移交的建筑面积)补缴土地出让金,并按已出让土地使用权剩余年期进行年限修正。

本条关于M0用地(新型产业用地)补交土地出让金。


第二十五条 利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的,经发展改革、行业主管部门审核符合投资和产业要求的,在5年过渡期内可继续按原用途和土地权利类型使用土地,5年期满涉及转让需办理相关用地手续的,可按新的用途申请调整规划条件,办理协议出让手续,按照新用途和申请补缴出让金时点的市场评估价补缴土地出让金,办理不动产登记手续。新的用途与控制性详细规划不一致的,在申请规划条件前应先申请调整控制性详细规划


4.《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号,自2017年6月5日起施行)

(七)(第一款)国有土地上旧厂房自行改造项目,经批准同意以协议出让方式供地的,按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估地价,扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。

(七)(第三款)科研、教育、医疗、体育机构经市政府批准,利用自有土地进行城市更新改造的,改造开发后土地用途仍符合《划拨用地目录》的,可继续按划拨方式使用。需办理有偿使用手续的,经批准后可以协议出让方式供地,其中,教育、医疗、体育可按照相应地段办公用途市场评估地价的20%计收土地出让金;保留工业用地性质的科研用地在不低于国家、省规定的土地出让最低价前提下,可以按照相应地段办公用途市场评估地价的20%计收土地出让金;市级以上驻穗科研机构的科研用途用地,科研按照相应地段办公用途市场评估地价的20%计收土地出让金;其余商务设施性质科研用地原自有部分可以按照相应地段办公用途市场评估地价的40%、增容部分按照相应地段办公用途市场评估地价的70%计收土地出让金。上述情形项目均须在土地出让合同中明确整体确权、不可分割转让和违反相关规定须按照商服用途补缴土地出让金等内容。

本款关于科研、教育、医疗、体育用地补交土地出让金。


(九)国有土地上旧厂房优先申请自行改造应当符合以下条件:

1.独立分散、未纳入成片连片收储范围;

2.控制性详细规划为非居住用地(保障性住房除外)。

本条关于优先适用的条件。


(十一)国有土地上旧厂房自行改造的,应当按照控制性详细规划要求,将不低于该项目总用地面积15%的用地用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设,建成后无偿移交政府。

用地面积不足15%的,将不足部分用地按市政府批准的控制性详细规划容积率(整宗用地平均毛容积率)计算建筑面积,按办理土地有偿使用手续时整宗用地国有土地上房屋市场评估均价折算货币,上缴财政。


5.《广州市旧厂房更新实施办法》(穗府办〔2015〕56号,自2016年1月1日起施行) 

第九条(第二款、第三款)在本条第一款规定的收储范围外,旧厂房权属人可以按要求申请自行改造或者交由政府收储。自行改造用地按照规划新用途的基准地价,扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。自行改造用地应按照用地比例由旧厂房权属人无偿配建公建配套设施。政府收储部分用地,按本办法第八条的规定取得补偿。

在本条第一款规定的收储范围内,符合以下情形之一的,企业也可申请部分用地用于自行改造:

(一)权属用地(包括一个权属人拥有多宗地块的)面积超过3公顷且改造后用于建设总部经济、文化体育产业、科技研发、电子商务等现代服务业的,原业主可申请将不超过50%的规划经营性用地用于自行改造,其余用地应当纳入土地储备。自行改造部分的用地按照规划新用途的基准地价,扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。自行改造用地应当按照用地比例无偿配建公建配套设施;纳入土地储备的部分按本办法第八条取得补偿款。

(二)权属用地(包括一个权属人拥有多宗地块的)面积不足3公顷(含3公顷),但旧厂房业主同意将权属用地上控制性详细规划总建筑面积的30%无偿移交政府统筹安排的,原业主可申请自行改造。经批准自行改造部分的建筑面积,按照规划新用途的基准地价,扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。无偿移交政府部分的建筑面积无需补交土地出让金。由于特殊情形无法移交政府的建筑面积可按等值原则折抵货币返还政府。

本条关于适用范围。



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